EXPO NEWS

Αναμένεται «σκληρό πόκερ» ανάμεσα στους οικοπεδούχους και τους κατασκευαστές για τα ποσοστά των αντιπαροχών.

Στο υψηλότερο σημείο της τελευταίας δεκαετίας διαμορφώνονται οι τιμές πώλησης οικοπέδων σε διάφορες περιοχές της Αττικής, συνεχίζοντας την ανοδική πορεία των τελευταίων ετών. Κατά μέσο όρο, η αύξηση κατά την περίοδο από το 2015 έως και φέτος αγγίζει το 29,1%. Παράλληλα, όπως προκύπτει με βάση τα σχετικά στοιχεία που καταγράφονται στο τελευταίο Παρατηρητήριο Τιμών Οικοπέδων, που επιμελείται σε ετήσια βάση, η Geoaxis Property & Valuations Services, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών, είναι εμφανές ότι οι αξίες των οικοπέδων καταγράφουν πολύ μικρότερη διακύμανση σε σχέση με τις τιμές των κατοικιών. Ενώ δηλαδή οι τιμές πώλησης κατοικιών μειώθηκαν έως και 50%-60% και πλέον έχουν αυξηθεί αντίστοιχα κατά 50%-60% πανελλαδικά από το 2017 μέχρι σήμερα, στην αγορά των οικοπέδων οι αυξομειώσεις ήταν αρκετά μικρότερες.

Παράλληλα, όπως φαίνεται, η αύξηση των τιμών στα οικόπεδα ήταν ετεροχρονισμένη, καθώς οι πρώτες αυξήσεις άρχισαν να σημειώνονται το 2019, δύο χρόνια μετά την έναρξη της ανοδικής τάσης στις τιμές των κατοικιών. Η εικόνα αυτή προκύπτει με βάση την πορεία των τιμών σε πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές της Αττικής, δηλαδή τους Αμπελόκηπους, το Μαρούσι, το Περιστέρι, το Παλαιό Φάληρο και τον Χολαργό. Την μεγαλύτερη άνοδο με 34,59% καταγράφουν τα οικόπεδα στους Αμπελοκήπους, ενώ η μικρότερη αύξηση με 24,42% παρατηρείται στο Περιστέρι. Πάντως, είναι εμφανές ότι οι φετινές είναι και οι υψηλότερες της τελευταίας δεκαετίας.

Με βάση τα στοιχεία της φετινής έρευνας της εταιρείας, κατά την διάρκεια του τελευταίου έτους (Β’ Τρίμηνο 2024 – Β’ Τρίμηνο 2023), η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης οικοπέδων σε επιλεγμένες περιοχές του λεκανοπεδίου καταγράφει άνοδο κατά 9%. Την μεγαλύτερη άνοδο σημειώνουν τα οικόπεδα στο Μαρούσι, με 11,1% και μέση τιμή τα 900 ευρώ/τ.μ., από 810 ευρώ/τ.μ. που ήταν πέρσι. Αντίστοιχα, στο Π. Φάληρο, η Geoaxis καταγράφει αύξηση κατά 10,9% σε 1.547 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Περιστέρι, η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά 7,8% φέτος σε 912 ευρώ/τ.μ., από 846 ευρώ/τ.μ. Το ότι το κόστος γης είναι παρόμοιο με εκείνο του Αμαρουσίου, που είναι σαφώς ακριβότερη περιοχή συνολικά, εξηγείται από το ότι ο συντελεστής δόμησης στο Μαρούσι είναι 0,8, ενώ στο Περιστέρι είναι 1,8, κάτι που επιτρέπει την ανέγερση περισσότερων τ.μ. επιφάνειας. Αύξηση κατά 7,6% σημειώνεται και στα οικόπεδα στους Αμπελοκήπους σε 2.455 ευρώ/τ.μ. (Σ.Δ. 3,6), ενώ στο Χολαργό, η μέση ζητούμενη τιμή αγγίζει τα 1.210 ευρώ/τ.μ., όντας κατά 7,47% υψηλότερη σε σχέση με πέρσι.

Σε ό,τι αφορά τις διαθέσιμες επιφάνειας, τα μικρότερα οικόπεδα εντοπίζονται στους Αμπελόκηπους με 165 τ.μ. κατά μέσο όρο, ενώ ακολουθεί το Περιστέρι με 200 τ.μ. Αντιθέτως, τα μεγαλύτερα οικόπεδα βρίσκονται στο Χολαργό με 441 τ.μ. κατά μέσο όρο, στο Μαρούσι με 350 τ.μ. και στο Π. Φάληρο με 300 τ.μ. Σύμφωνα με την έρευνα, είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφάνειας του ενός στρέμματος και πάνω είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις τέτοιου είδους ακίνητα, έχουν και υφιστάμενες κατοικίες, ή άλλες κατασκευές, που θα πρέπει να γκρεμιστούν για να ανεγερθούν νέα κτίρια.

Σύμφωνα με τον επικεφαλής της Geaoxis, κ. Γιάννη Ξυλά, «ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση. Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία, στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από την μεσαία τάξη, στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι, στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980, στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα, στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και

στην διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου, μέσω αγοράς ακινήτων», αναφέρει ο κ. Ξυλάς.

Η εικόνα της αντιπαροχής

Σταθερά έχουν παραμείνει τα ποσοστά της αντιπαροχής κατά την διάρκεια του τελευταίου 12μήνου. Αυτό σημαίνει ότι το μεγαλύτερο ποσοστό εξασφάλιζαν οικοπεδούχοι στο Π. Φάληρο (έως 39%), ενώ στο Μαρούσι και τον Χολαργό το σχετικό ποσοστό ανέρχεται έως 38%. Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006, εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000τμ.

Επιπλέον, όπως τονίζεται στην ανάλυση, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, μιας και η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων, αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 6%. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Απριλίου 2022 – Μαρτίου 2023, παρουσίασε αύξηση 6,6%, έναντι αύξησης 11,3% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων.

Το επόμενο διάστημα μάλιστα, εκτιμάται ότι τα ποσοστά των αντιπαροχών θα μειωθούν ακόμα περισσότερο, μετά τις πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ σχετικά με τα ύψη των οικοδομών (293/2024 και 310/2024 αποφάσεις του Ε’ Τμήματος). Οι αποφάσεις κρίνουν επίσης αντισυνταγματική και την εξαίρεση από τον συντελεστή δόμησης των έρκερ (εξώστες), σοφιτών, του 50% του υπογείου κ.α. περιορίζοντας ουσιαστικά την δυνατότητα των κατασκευαστών για επιπλέον τετραγωνικά μέτρα. Η τελική απόφαση αναμένεται τους επόμενους μήνες από την Ολομέλεια του ΣτΕ. Εφόσον επικυρώσει τις αρχικές αυτές κρίσεις, είναι προφανές ότι οι κατασκευαστές θα επιχειρήσουν να προσφέρουν χαμηλότερα ποσοστά αντιπαροχής προς τους οικοπεδούχους, επικαλούμενοι την μικρότερη δομήσιμη επιφάνεια.

Από την άλλη πλευρά, μια τέτοια εξέλιξη, είναι πιθανόν να οδηγήσει μερίδα οικοπεδούχων στην αποχή από την αγορά. Δηλαδή, θα προτιμήσουν να μην πουλήσουν στη δεδομένη, αρνητική για τους ίδιους, συγκυρία, «ποντάροντας» σε μεγαλύτερη αύξηση τιμών στο μέλλον, ώστε να μπορέσουν να εξασφαλίσουν και πάλι υψηλότερο ποσοστό αντιπαροχής. Αυτό δεν είναι απίθανο να συμβεί, λόγω της συνεχιζόμενης ανοδικής πορείας της ζήτησης για κατοικίες και του μεγάλου ελλείμματος προσφοράς.