ΤτΕ: Η αγορά κατοικίας ωριμάζει καθώς η άνοδος των τιμών επιβραδύνεται

Η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να κινείται σε ανοδική τροχιά και το 2026, ωστόσο τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι η ένταση της ανόδου των τιμών αρχίζει σταδιακά να αποκλιμακώνεται. Η εξέλιξη αυτή θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς έρχεται έπειτα από μια πολυετή περίοδο έντονων αυξήσεων, οι οποίες είχαν οδηγήσει σε σημαντική επιβάρυνση του κόστους αγοράς κατοικίας, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,7% σε πανελλαδικό επίπεδο, έναντι αύξησης 8,3% το τελευταίο τρίμηνο του 2025, ενώ για το σύνολο του προηγούμενου έτους η ετήσια άνοδος είχε διαμορφωθεί στο 8,1%. Πρόκειται για μια σαφή επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου, η οποία είναι περισσότερο εμφανής στις μεγάλες πόλεις, όπου τα τελευταία χρόνια είχαν καταγραφεί οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις.

Η εικόνα αυτή δεν σημαίνει ότι οι τιμές υποχωρούν. Αντίθετα, συνεχίζουν να αυξάνονται, όμως με πιο ήπιους ρυθμούς, γεγονός που εκτιμάται ότι μπορεί να οδηγήσει σε μια πιο ισορροπημένη λειτουργία της αγοράς και να περιορίσει τις υπερβολικές πιέσεις που είχαν αναπτυχθεί τα προηγούμενα χρόνια.

Την ίδια στιγμή, η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να προσελκύει σημαντικά ξένα κεφάλαια. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις για αγορές ακινήτων ανήλθαν το πρώτο τρίμηνο στα 511,6 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 43,4% σε σχέση με τα 356,8 εκατ. ευρώ της αντίστοιχης περιόδου του 2025. Η επίδοση αυτή επιβεβαιώνει ότι το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών παραμένει ισχυρό, παρά τις αλλαγές που έχουν επέλθει στο πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας.

Αντίθετα, η δραστηριότητα μέσω του προγράμματος Golden Visa εμφανίζει σαφή υποχώρηση. Κατά το διάστημα Ιανουαρίου – Απριλίου 2026 υποβλήθηκαν 1.677 νέες αιτήσεις, έναντι 3.507 το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους, καταγράφοντας μείωση κατά 52,2%. Με την ενσωμάτωση και των στοιχείων του Μαΐου, η πτώση διαμορφώνεται στο 46,2%, καθώς οι νέες αιτήσεις περιορίστηκαν στις 2.137 από 3.989 πέρυσι.

Η εξέλιξη αυτή ήταν σε μεγάλο βαθμό αναμενόμενη. Στις αρχές του 2025 είχε προηγηθεί κύμα αιτήσεων από επενδυτές που επιδίωξαν να κατοχυρώσουν άδειες διαμονής πριν από την εφαρμογή των αυξημένων επενδυτικών ορίων του προγράμματος. Μετά την ολοκλήρωση αυτής της μεταβατικής περιόδου, η αγορά επανέρχεται σταδιακά σε πιο φυσιολογικούς ρυθμούς.

Παρά τη μείωση των αιτήσεων για Golden Visa, οι ξένες επενδύσεις συνεχίζουν να αυξάνονται, γεγονός που υποδηλώνει ότι μεταβάλλεται σταδιακά το προφίλ των αγοραστών. Η απόκτηση άδειας διαμονής δεν αποτελεί πλέον το βασικό κίνητρο. Αντίθετα, ολοένα περισσότεροι επενδυτές επιλέγουν την ελληνική αγορά είτε για τοποθέτηση κεφαλαίων με προοπτικές υπεραξιών είτε για αγορά κατοικίας προς ιδιοκατοίκηση ή μόνιμη εγκατάσταση.

Το ενδιαφέρον παραμένει ιδιαίτερα έντονο για τις πολυτελείς κατοικίες στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, αλλά και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπως οι Κυκλάδες, η Κρήτη και τα νησιά του Ιονίου. Ταυτόχρονα όμως ενισχύεται και η ζήτηση για εξοχικές κατοικίες σε περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας, καθώς και για ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν τόσο για ιδιωτική χρήση όσο και ως επενδυτικά προϊόντα.

Παρά τη θετική εικόνα, η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σημαντικές προκλήσεις. Η σημαντικότερη αφορά το αυξημένο κόστος κατασκευής νέων κατοικιών. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, από το πρώτο τρίμηνο του 2021 έως και το πρώτο τρίμηνο του 2026 το συνολικό κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σωρευτικά κατά 27,9%, περιορίζοντας τα περιθώρια αποκλιμάκωσης των τιμών και δυσκολεύοντας την ανάπτυξη νέων έργων με προσιτές τιμές πώλησης.

Βέβαια, και στο μέτωπο του κόστους παρατηρούνται πλέον ενδείξεις σταδιακής εξομάλυνσης. Το πρώτο τρίμηνο του 2026 ο ετήσιος ρυθμός αύξησης του κατασκευαστικού κόστους διαμορφώθηκε στο 2,8%, έναντι 3,5% την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, γεγονός που αφήνει περιθώρια για πιο σταθερές συνθήκες στην αγορά νέων κατοικιών.

Παράλληλα, θετικά είναι τα στοιχεία και για την οικοδομική δραστηριότητα. Κατά το πρώτο δίμηνο του 2026 ο δομήσιμος όγκος των νέων οικοδομών αυξήθηκε κατά 61,5%, ενώ ο αριθμός των οικοδομικών αδειών κατέγραψε άνοδο 68,6%. Η σημαντική αυτή αύξηση αντανακλά σε μεγάλο βαθμό τη χαμηλή βάση σύγκρισης του 2025, όταν η αγορά είχε επιβραδυνθεί εξαιτίας των εκκρεμοτήτων που είχαν δημιουργηθεί γύρω από την εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Ανοδικά κινήθηκαν και οι επενδύσεις σε κατοικίες. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους ενισχύθηκαν κατά 15% σε ετήσια βάση και διαμορφώθηκαν στο 2,7% του ΑΕΠ, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι ο κλάδος των κατοικιών εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους μοχλούς επενδυτικής δραστηριότητας στην ελληνική οικονομία.

Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι η αγορά διατηρεί τις θετικές της προοπτικές, αν και πλέον εμφανίζει σαφείς τάσεις εξομάλυνσης. Όπως επισημαίνεται στην τελευταία Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής, το ενδιαφέρον παραμένει ενεργό τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές, με επίκεντρο κυρίως την κατοικία αλλά και τα σύγχρονα επαγγελματικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.

Την ίδια στιγμή όμως εξακολουθεί να αποτελεί πρόβλημα η περιορισμένη προσφορά νέων και οικονομικά προσιτών κατοικιών. Η ανεπάρκεια διαθέσιμων ακινήτων οδηγεί σημαντικό μέρος της ζήτησης προς παλαιότερες κατοικίες ή προς περιοχές με χαμηλότερες τιμές στα όρια των μεγάλων αστικών κέντρων, διατηρώντας ανοδικές πιέσεις ακόμη και σε συνοικίες που μέχρι πριν από λίγα χρόνια δεν βρίσκονταν στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος.

Οι διαφοροποιήσεις ανά περιοχή είναι επίσης χαρακτηριστικές. Στην Αττική, όπου είχαν καταγραφεί οι μεγαλύτερες αυξήσεις τα προηγούμενα χρόνια, ο ετήσιος ρυθμός ανόδου περιορίστηκε στο 5,2% το πρώτο τρίμηνο του 2026, έναντι αύξησης 6,5% στο σύνολο του 2025. Στη Θεσσαλονίκη η αύξηση διαμορφώθηκε στο 6,4%, από 9,7% πέρυσι, ενώ στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5,4%, έναντι 10,2% το 2025.

Αντίθετα, στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, όπου περιλαμβάνονται αρκετοί τουριστικοί προορισμοί, οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται με τον υψηλότερο ρυθμό πανελλαδικά, φθάνοντας το 6,9% το πρώτο τρίμηνο του έτους. Ωστόσο και εκεί παρατηρείται επιβράδυνση σε σχέση με το 9,1% που είχε καταγραφεί κατά τη διάρκεια του 2025.

Συνολικά, η εικόνα που διαμορφώνεται για την αγορά κατοικίας είναι αυτή μιας αγοράς που εξακολουθεί να αναπτύσσεται, αλλά με πιο ήπιους και βιώσιμους ρυθμούς. Η συνέχιση της εισροής ξένων κεφαλαίων, η ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και η αύξηση των επενδύσεων αποτελούν σημαντικά στηρίγματα για τον κλάδο. Από την άλλη πλευρά, η περιορισμένη προσφορά σύγχρονων κατοικιών και το υψηλό κόστος κατασκευής εξακολουθούν να λειτουργούν ως βασικοί περιοριστικοί παράγοντες. Η ισορροπία ανάμεσα στη ζήτηση, την ενίσχυση της προσφοράς και τη σταδιακή αποκλιμάκωση του ρυθμού αύξησης των τιμών θα αποτελέσει τον καθοριστικό παράγοντα για την πορεία της ελληνικής αγοράς κατοικίας κατά τους επόμενους μήνες.