EXPO NEWS

Αισθητή αύξηση στο κόστος κατασκευής κατοικιών

Σε έναν από τους βασικότερους περιοριστικούς παράγοντες για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας εξελίσσεται τα τελευταία χρόνια η εκτόξευση τόσο του κόστους κατασκευής όσο και των τιμών γης. Οι πιέσεις αυτές έχουν αλλάξει δραστικά τον χάρτη της οικοδομικής δραστηριότητας, ωθώντας τους κατασκευαστές σε πιο περιορισμένες και επιλεκτικές επενδύσεις, κυρίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης και εισοδημάτων, όπου οι αυξημένες τιμές μπορούν ευκολότερα να απορροφηθούν από την αγορά.

Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία ενός ολοένα και μεγαλύτερου κενού στην προσφορά νέων κατοικιών μεσαίου κόστους, καθώς τα νεόδμητα ακίνητα καθίστανται απρόσιτα για την πλειονότητα των νοικοκυριών. Πρόκειται για μια σαφή διαφοροποίηση σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο, όταν η παραγωγή νέων διαμερισμάτων κάλυπτε πολύ ευρύτερα κοινωνικά στρώματα.

Σύμφωνα με τον Δείκτη Κόστους Κατασκευής Κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ, την πενταετία από το τρίτο τρίμηνο του 2020 έως το αντίστοιχο του 2025 καταγράφεται πανελλαδική αύξηση του κόστους κατά 27,5%. Ο δείκτης αποτυπώνει τόσο την εξέλιξη των τιμών των οικοδομικών υλικών όσο και τις αμοιβές στον κλάδο των κατασκευών, οι οποίες επιβαρύνουν άμεσα τον τελικό προϋπολογισμό κάθε νέας οικοδομής.

Πιο αναλυτικά, το κόστος των υλικών έχει αυξηθεί κατά 35,5% την ίδια περίοδο, ενώ οι αμοιβές των εργατοτεχνιτών εμφανίζουν άνοδο 16,5%. Στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η ζήτηση για νέα κατοικία παραμένει ισχυρή, οι αυξήσεις αυτές είναι ακόμη εντονότερες, καθιστώντας ολοένα και δυσκολότερη τη βιωσιμότητα νέων έργων χωρίς υψηλές τελικές τιμές πώλησης.

Ενδεικτικό της κατάστασης είναι ότι, σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών του κατασκευαστικού κλάδου, μια τυπική σύγχρονη οικοδομή στην Αττική απαιτεί σήμερα κόστος κατασκευής της τάξης των 1.600–1.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, χωρίς να συνυπολογίζεται η αξία του οικοπέδου. Σε έργα με υψηλότερες προδιαγραφές και ποιοτικότερα υλικά, το κόστος αυτό ανεβαίνει συχνά στα 1.900–2.000 ευρώ/τ.μ. Αντιθέτως, το 2008, στο απόγειο της αγοράς πριν από την οικονομική κρίση, το αντίστοιχο κόστος δεν ξεπερνούσε τα 1.100 ευρώ/τ.μ.

Η σωρευτική αυτή αύξηση, που φτάνει το 50% έως και 70% σε βάθος χρόνου, εξηγεί σε μεγάλο βαθμό τις υψηλές τιμές πώλησης των νεόδμητων κατοικιών στην Αττική, οι οποίες διαμορφώνονται πλέον συνήθως πάνω από τα 3.000–3.500 ευρώ/τ.μ. και συχνά σε ακόμη υψηλότερα επίπεδα.

Την ίδια στιγμή, εξίσου έντονες είναι και οι πιέσεις στην αγορά γης. Με βάση στοιχεία από έρευνα της Geoaxis, την περίοδο 2020–2025 οι τιμές οικοπέδων σε πέντε ενδεικτικές περιοχές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός) αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 37,1%. Η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφεται στους Αμπελοκήπους με 40,5%, ακολουθεί το Μαρούσι με 40,4%, ενώ στο Περιστέρι η αύξηση ανέρχεται στο 34%.

Στο ήδη επιβαρυμένο αυτό περιβάλλον προστίθεται πλέον και η αυξημένη αβεβαιότητα στο πολεοδομικό πλαίσιο, μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ σχετικά με τα λεγόμενα «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ. Η αβεβαιότητα αυτή ενισχύει περαιτέρω το επενδυτικό ρίσκο για τους κατασκευαστές, συμβάλλοντας στη συγκρατημένη οικοδομική δραστηριότητα των τελευταίων ετών, η οποία έτσι κι αλλιώς παραμένει αισθητά χαμηλότερη από τα επίπεδα της προ κρίσης δεκαετίας.

Υπό αυτές τις συνθήκες, η «εξίσωση» της αύξησης της προσφοράς νέων κατοικιών –και πολύ περισσότερο προσιτών διαμερισμάτων– γίνεται ολοένα και πιο σύνθετη. Τα δεδομένα δείχνουν ότι δεν υπάρχουν εύκολες ή άμεσες λύσεις, ειδικά όταν η ανάπτυξη νέων έργων καλείται να ισορροπήσει ανάμεσα σε αυξημένα κόστη, περιορισμένη αγοραστική δύναμη και ένα μεταβαλλόμενο θεσμικό περιβάλλον.