EXPO NEWS

Σημάδια κόπωσης αλλά και στρεβλώσεων καταγράφει η φετινή μέτρηση του Βαρόμετρου της Αγοράς Ακινήτων, σε μια συγκυρία όπου η προσφορά αυξάνεται, η ζήτηση υποχωρεί και οι αγοραστές γίνονται ολοένα και πιο επιλεκτικοί. Το πιο ηχηρό εύρημα; Η ξεκάθαρη προτίμηση της πλειονότητας των ενδιαφερόμενων προς τα νεόδμητα διαμερίσματα, ακόμη και όταν τα παλαιότερα πωλούνται σημαντικά φθηνότερα.

Τα στοιχεία προέρχονται από το 5ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων που διενήργησε η Μονάδα Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστήμιο Μακεδονίας για λογαριασμό του αναλυτή Ηλία Παπαγεωργιάδη και παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις».

Το όριο που αλλάζει τις ισορροπίες

Η έρευνα αποτυπώνει με αριθμούς αυτό που ήδη διαπιστώνουν στην πράξη πολλοί μεσίτες: η τιμολόγηση των παλαιών ακινήτων συχνά δεν ανταποκρίνεται στις πραγματικές προτιμήσεις της ζήτησης.

Συγκεκριμένα:

Όταν ένα παλαιό διαμέρισμα κοστίζει 20% λιγότερο από ένα αντίστοιχο νεόδμητο στην ίδια περιοχή, το 67% των ενδιαφερόμενων επιλέγει το νεόδμητο και μόλις το 31% στρέφεται στο παλιό.

Αντίθετα, όταν η διαφορά τιμής φτάνει στο 30% υπέρ του παλαιού, τότε το 56% δηλώνει ότι θα προτιμήσει το παλιό, ενώ το 38% εξακολουθεί να επιλέγει το νεόδμητο.

Το συμπέρασμα είναι σαφές: η «ψυχολογική» και ουσιαστική διαφορά που μεταβάλλει τη στάση των αγοραστών εντοπίζεται στην περιοχή του 25%–30%. Ακίνητα που διατίθενται 10%–20% χαμηλότερα από ένα νεόδμητο, ακόμη κι αν έχουν ανακαινιστεί πλήρως, δύσκολα προσελκύουν αποφασιστική ζήτηση.

Γιατί το νεόδμητο έχει το προβάδισμα

Οι λόγοι δεν είναι μόνο αισθητικοί ή συγκυριακοί. Οι αγοραστές σταθμίζουν πλέον με μεγαλύτερη προσοχή παραμέτρους που συνδέονται με το συνολικό κόστος χρήσης και τη μακροχρόνια ασφάλεια της επένδυσης.

Τα περισσότερα παλαιά ακίνητα είναι ηλικίας άνω των 30 ή 40 ετών. Ακόμη και όταν έχουν αναβαθμιστεί ενεργειακά, δύσκολα μπορούν να συγκριθούν με ένα νεόδμητο που έχει σχεδιαστεί εξαρχής με στόχο υψηλή ενεργειακή απόδοση. Επιπλέον:

• Υστερούν σε αντισεισμικές προδιαγραφές σε σχέση με τα σύγχρονα κτίρια.
• Υπάρχει αβεβαιότητα για την κατάσταση των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, ιδίως όταν δεν έχουν αντικατασταθεί πλήρως.
• Σπανίως διαθέτουν θέσεις στάθμευσης, ιδίως σε περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας.

Έτσι, η επιλογή νεόδμητου δεν αφορά μόνο την «καινούργια» κατασκευή, αλλά και τη μείωση του μελλοντικού ρίσκου και των απρόβλεπτων δαπανών.

Πωλητές χωρίς πίεση – Τιμές χωρίς διόρθωση

Ένα ακόμη κρίσιμο εύρημα της έρευνας αφορά το προφίλ των πωλητών. Το 77% δηλώνει ότι βρίσκεται σε καλή οικονομική κατάσταση, ποσοστό αισθητά αυξημένο σε σχέση με το 57% της αντίστοιχης μέτρησης του Δεκεμβρίου 2024.

Αυτό σημαίνει ότι η πλειονότητα δεν πιέζεται να πουλήσει. Κατά συνέπεια, οι ζητούμενες τιμές δύσκολα προσαρμόζονται προς τα κάτω, ακόμη κι αν δεν συναντούν τη ζήτηση. Σε αρκετές περιπτώσεις, η ανάρτηση αγγελίας φαίνεται να έχει περισσότερο χαρακτήρα «δοκιμής» της αγοράς ή αξιοποίησης των υψηλών τιμών, παρά πραγματικής ανάγκης ρευστοποίησης.

Λιγότεροι αγοραστές, μεγαλύτερο χάσμα

Παράλληλα, διευρύνεται η απόσταση ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση. Το ποσοστό όσων δηλώνουν αγοραστές υποχώρησε στο 19%, από 23% στην προηγούμενη έρευνα. Από αυτούς, μόλις το 23% σχεδιάζει αγορά εντός του επόμενου 12μήνου, έναντι 34% στα τέλη του 2024.

Η αναγωγή στο σύνολο του δείγματος δείχνει ότι μόλις το 4,37% εμφανίζεται ως «ενεργός» αγοραστής με πρόθεση άμεσης αγοράς, όταν οι πωλητές ανέρχονται στο 8%. Το σχεδόν διπλάσιο ποσοστό πωλητών σε σχέση με τους άμεσους αγοραστές αποτυπώνει ένα εμφανές έλλειμμα ισορροπίας.

Η εξέλιξη αυτή προϊδεάζει για πιθανή επιβράδυνση του όγκου των αγοραπωλησιών τους επόμενους μήνες, εφόσον δεν υπάρξει προσαρμογή τιμών ή ενίσχυση της ζήτησης.

Τα κλειστά σπίτια και τα «καύσιμα» της αγοράς

Ιδιαίτερη σημασία έχουν και τα στοιχεία για τα κενά ακίνητα. Σχεδόν 1 στους 5 ερωτηθέντες (17%) διαθέτει κατοικία που παραμένει ανεκμετάλλευτη. Μάλιστα, το 18% αυτών δηλώνει ότι δεν προτίθεται να τη διαθέσει στην αγορά υπό οποιεσδήποτε συνθήκες.

Για όσους εμφανίζονται πιο ανοιχτοί, τα βασικά κίνητρα θα ήταν:

• Μείωση φορολογίας (65%).
• Γενναία επιδότηση για ενεργειακή αναβάθμιση (64%).
• Μέτρα προστασίας ιδιοκτητών (62%).
• Περαιτέρω άνοδος τιμών (35%).

Την ίδια στιγμή, μόνο το 15% όσων πωλήσουν σκοπεύει να επανεπενδύσει στην αγορά κατοικίας, έναντι 30% πριν από έναν χρόνο. Αυτό περιορίζει τον «κύκλο» των συναλλαγών και αφαιρεί δυναμική από τη μελλοντική ζήτηση.

Μια αγορά σε φάση επαναπροσδιορισμού

Το Βαρόμετρο καταδεικνύει ότι η ελληνική κτηματαγορά εισέρχεται σε φάση ωρίμανσης και μεγαλύτερης επιλεκτικότητας. Οι αγοραστές δεν ακολουθούν πλέον άκριτα την άνοδο των τιμών και αξιολογούν με αυστηρότερα κριτήρια την αξία κάθε ακινήτου. Η σαφής προτίμηση προς τα νεόδμητα λειτουργεί ως μήνυμα προς τους ιδιοκτήτες παλαιών διαμερισμάτων: χωρίς ουσιαστική και ορατή διαφορά τιμής – της τάξεως του 25%–30% – η πιθανότητα άμεσης πώλησης μειώνεται αισθητά. Σε ένα περιβάλλον όπου οι περισσότεροι πωλητές δεν πιέζονται οικονομικά και οι ενεργοί αγοραστές περιορίζονται, η ισορροπία της αγοράς θα κριθεί από το κατά πόσο οι προσδοκίες των δύο πλευρών θα συγκλίνουν. Μέχρι τότε, το νεόδμητο παραμένει ο μεγάλος «κερδισμένος» της συγκυρίας.