EXPO NEWS

Χιλιάδες κατοικίες σε όλη την Ελλάδα χρήζουν ανακαίνισης

Τουλάχιστον 250.000 κατοικίες πανελλαδικά υπολογίζεται ότι απαιτούν εργασίες ανακατασκευής, σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς ακινήτων. Πρόκειται για έναν αριθμό που εκτοξεύτηκε κατά την διάρκεια της οικονομικής κρίσης, λόγω της οικονομικής αδυναμίας που κλήθηκαν να αντιμετωπίσουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Πολλά από τα ακίνητα αυτά είναι σήμερα εκτός αγοράς, απαξιωμένα και χωρίς δυνατότητα να επαναλειτουργήσουν, ώστε να περιορίσουν το έλλειμμα προσφοράς που χαρακτηρίζει την αγορά κατοικίας κι εξηγεί σε μεγάλο βαθμό τις πολύ υψηλές τιμές πώλησης κι ενοικίασης, συγκριτικά με τα εισοδήματα και την αγοραστική δύναμη της πλειονότητας των ελληνικών νοικοκυριών.

Ήδη μάλιστα, αρκετοί πολίτες εκφράζουν την δυσαρέσκειά τους σε μέσα κοινωνικής δικτύωσης, αναφορικά με προγράμματα, όπως το «Σπίτι Μου», καθώς διαπιστώνουν αυτό που ανέφεραν επί μήνες, οι θεσμικοί φορείς της αγοράς, όπως ο Σύνδεσμος Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, ότι δηλαδή όταν αυξάνεται η ζήτηση σε μια αγορά, της οποίας το βασικό πρόβλημα είναι η έλλειψη προσφοράς, το φυσιολογικό είναι να αυξάνονται κι άλλο οι τιμές και να λιγοστεύουν περαιτέρω οι επιλογές. Αυτό αποτυπώνεται και στα σχετικά στοιχεία του προγράμματος, καθώς παρότι έχουν ήδη εγκριθεί οι πρώτοι δικαιούχοι, ελάχιστοι εξ αυτών, έχουν κατορθώσει να εξασφαλίσουν το σπίτι που θα αγοράσουν, ακριβώς λόγω της περιορισμένης προσφοράς, όχι τόσο σε αριθμό διαθέσιμων κατοικιών, αλλά κυρίως σε ό,τι αφορά τις προσιτές τιμές αυτών των ακινήτων. Έτσι, για τους περισσότερους, οι επιλογές παραμένουν πολύ λίγες κι αφορούν υπερτιμημένα ακίνητα ηλικίας άνω των 60 ετών.

Είναι χαρακτηριστικό ότι με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, από την απογραφή του 2021, το 48,3% των κενών κατοικιών πανελλαδικά, είναι κατασκευής 1961-1980, δηλαδή ακίνητα που, εκ των πραγμάτων, απαιτούν σημαντικά κεφάλαια, προκειμένου να καταστούν εκ νέου κατοικήσιμα. Μια συνδρομή προς την κατεύθυνση αυτή, αποτελεί το αναβαθμισμένο πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», που ξεκίνησε να «τρέχει» πριν από μερικές ημέρες, μέσω της ενεργοποίησης της σχετικής ψηφιακής πλατφόρμας υποβολής αιτήσεων συμμετοχής. Στόχος του είναι να επιδοτηθούν εργασίες ανακαίνισης, με την προϋπόθεση ότι στη συνέχεια το ακίνητο, θα εκμισθωθεί για τουλάχιστον τρία χρόνια, μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.

Το νέο πρόγραμμα ύψους 50 εκατ. ευρώ, απευθύνεται σε όσους έχουν ένα κενό ακίνητο, επιφάνειας έως 100 τ.μ. και επιθυμούν να το εκμεταλλευτούν, αλλά δεν μπορούν λόγω της ανάγκης εργασιών επισκευής. Παράλληλα, έχει τέσσερις σημαντικές αλλαγές, ώστε να καταστεί ελκυστικότερο και να «πιάσει» τον στόχο των 12.500 ωφελούμενων, που μεταφράζεται σε αντίστοιχο αριθμό νέων ακινήτων που θα διατεθούν στην αγορά για μακροχρόνιες μισθώσεις. Συγκεκριμένα, το ποσοστό της επιδότησης αυξάνεται στο 60% (από 40%) του συνολικού κόστους, ενώ το ανώτατο όριο δαπανών επίσης αυξάνεται από τις 10.000 ευρώ στις 13.500 ευρώ. Αυτό μεταφράζεται σε μέγιστο ποσό επιδότησης 8.000 ευρώ, διπλάσιο από τα 4.000 ευρώ που ήταν προηγουμένως. Το ακίνητο πρέπει να είναι και κενό και δηλωμένο ως τέτοιο τα τελευταία τρία χρόνια, ενώ δεν πρέπει να είναι δηλωμένο ως πρώτη κατοικία, ή να είναι ήδη μισθωμένο.

Προϋποθέσεις συμμετοχής είναι επίσης το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα να μην ξεπερνά τις 40.000 ευρώ και η ακίνητη περιουσία του ωφελούμενου να είναι υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ολοκληρώσουν τις εργασίες εντός έξι μηνών και να συνάψουν μισθωτήριο συμβόλαιο διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Σε περίπτωση που νοικιαστεί το ακίνητο, η επιδότηση θα πρέπει να επιστραφεί.

Πάντως, ακόμα κι αν το ποσό της επιδότησης δεν επαρκεί, με δεδομένη και την εκτόξευση του κόστους των σχετικών εργασιών τα τελευταία χρόνια, αρκετοί ιδιοκτήτες ενδεχομένως να εξετάσουν την συγκεκριμένη επιλογή, καθώς τα οφέλη από την ανακαίνιση είναι σημαντικά. Με βάση πρόσφαταη ανάλυση της ReDataset, του τμήματος Data & Analytics της Resolute Cepal Greece (RCG), τα ανακαινισμένα ακίνητα μπορούν να εξασφαλίσουν έως 15,1% υψηλότερα ενοίκια σε σχέση με τα αντίστοιχα διαμερίσματα που δεν έχουν ανακαινιστεί. Ειδικότερα, η περιοχή της Άνοιξης καταγράφει τη μεγαλύτερη διαφορά (15,1%), ακολουθούμενη από τη Σκάλα Ωρωπού (13,6%) και την Αρτέμιδα (12,8%). Η Νέα Μάκρη εμφανίζει διαφορά 12,4%, ενώ το Ψυχικό (10,8%), η Φιλοθέη (9,8%) και η Δάφνη (9,2%) καταγράφουν μικρότερες, αλλά ακόμα αξιοσημείωτες διαφορές. Τα δεδομένα δείχνουν ότι οι περιοχές με υψηλότερες διαφορές τιμών τείνουν να έχουν χαμηλότερα ποσοστά ανακαίνισης, ενώ περιοχές με υψηλότερα ποσοστά ανακαινισμένων ακινήτων, όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη, εμφανίζουν μικρότερες αποκλίσεις τιμών.

Στο πλαίσιο αυτό, περιοχές, όπως η Αθήνα (37,8%) και ο Πειραιάς (41,3%) έχουν υψηλά ποσοστά ανακαινισμένων ακινήτων, με μικρές αλλά θετικές διαφορές στις τιμές, 8,6% και 8,9% αντίστοιχα. Παρόμοια τάση παρατηρείται και σε περιοχές, όπως το Παλαιό Φάληρο (4,8%) και  Ζωγράφου (4,6%) που συνδυάζουν υψηλά ποσοστά ανακαίνισης (37,5% και 36,5%) με μικρές αυξήσεις στις τιμές. Αντίθετα, το Χαλάνδρι παρουσιάζει μηδενική διαφορά τιμών, παρά τα αξιοσημείωτα ποσοστά ανακαίνισης (29,7%).Τα δεδομένα καταδεικνύουν τη σύνθετη σχέση μεταξύ ανακαινίσεων και διαφορών τιμών στις ενοικιάσεις.

Σε άλλη σχετική ανάλυση, η ψηφιακή πλατφόρμα αξιοποίησης ακινήτων Protio, είχε αναφέρει ότι μια ανακαίνιση μπορεί να εξασφαλίσει 26% υψηλότερα έσοδα από ενοίκια κατά μέσο όρο, ανάλογα με την περιοχή και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Για παράδειγμα, αν η εμπορικότητα της περιοχής είναι υψηλή, αντίστοιχα υψηλό είναι και το όφελος της ανακαίνισης. Με βάση τα στοιχεία της Protio, το 65% των διαμερισμάτων που διατίθενται σήμερα προς ενοικίαση, δεν έχουν ανακαινιστεί ποτέ. Αυτός είναι κι ένας από τους κύριους λόγους, για τους οποίους παρατηρούνται οι συνεχείς προστριβές μεταξύ των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών, καθώς, συχνά, οι πρώτοι καλούνται να πληρώσουν υπερβολικά υψηλά ενοίκια, σε σύγκριση με την κατάσταση και την πραγματική αξία στην οποία βρίσκεται το προς εκμίσθωση σπίτι.

Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι σύμφωνα με την Protio, «οι ενοικιαστές δείχνουν ξεκάθαρη προτίμηση στα σύγχρονα, ανακαινισμένα ακίνητα, καθώς αυτά προσφέρουν ανώτερη ποιότητα ζωής και μειωμένα έξοδα διαβίωσης, χάρη στη χαμηλότερη ενεργειακή κατανάλωση. Ένα ανακαινισμένο σπίτι δεν είναι απλώς πιο λειτουργικό, αλλά και πιο βιώσιμο, συμβάλλοντας στην εξοικονόμηση ενέργειας και στη μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος».

Μεγαλύτερη υπεραξία κατά 74,4% παρατηρείται στην περιοχή του Υμηττού, ενώ ακολουθεί η Δάφνη με 30,3% αύξηση στην τιμή του ενοικίου. Στο Κολωνάκι, μια περιοχή με σημαντικό όγκο παλιών ακινήτων, μια ανακαίνιση μπορεί να αυξήσει το μίσθωμα κατά 28%, ενώ στην Πετρούπολη, η άνοδος σε σχέση με ένα μη ανακαινισμένο διαμέρισμα αγγίζει το 26,5% και στα Ταμπούρια το 25%. Ακολουθεί το Χαϊδάρι που καταγράφει αύξηση 24.5% στην αξία των ενοικίων. Οι Αμπελόκηποι, που κατατάσσονται σταθερά στις πιο δημοφιλείς περιοχές σημειώνουν αύξηση 19%.