EXPO NEWS

Σημάδια σταδιακής επιβράδυνσης καταγράφονται στην ελληνική αγορά κατοικίας, καθώς οι τιμές συνεχίζουν μεν να αυξάνονται, αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνεται στην τελευταία Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος, η οποία επισημαίνει ότι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών εξακολουθεί να αποτελεί τον βασικό παράγοντα που συντηρεί τις υψηλές τιμές, παρά τη σταδιακή εξασθένηση της αγοραστικής δυνατότητας των νοικοκυριών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση, έχοντας πλέον ξεπεράσει το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πορεία των νεόδμητων κατοικιών, οι οποίες συνεχίζουν να καταγράφουν μεγαλύτερες ανατιμήσεις από τα παλαιότερα ακίνητα. Συγκεκριμένα, οι τιμές των διαμερισμάτων ηλικίας έως πέντε ετών ενισχύθηκαν κατά 6,2%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5%.

Η διαφοροποίηση αυτή επιβεβαιώνει τη διατήρηση της ισχυρής ζήτησης για σύγχρονες κατοικίες, την ώρα που η νέα οικοδομική δραστηριότητα δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες της αγοράς.

Πού καταγράφονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις

Η εικόνα των τιμών παρουσιάζει σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά γεωγραφική περιοχή.

Στην Αθήνα, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών διαμορφώθηκε στο 5%, ενώ στη Θεσσαλονίκη η αντίστοιχη μεταβολή ήταν 4,7%. Στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις οι ανατιμήσεις έφτασαν το 5,4%.

Ακόμη μεγαλύτερες αυξήσεις, της τάξης του 7,1%, σημειώθηκαν στις περιοχές εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων, γεγονός που δείχνει ότι η ανοδική πορεία των αξιών δεν περιορίζεται πλέον μόνο στα δύο μεγαλύτερα πολεοδομικά συγκροτήματα της χώρας.

Παρά τη συνεχιζόμενη άνοδο, οι εκτιμήσεις της αγοράς συγκλίνουν στην προοπτική περαιτέρω επιβράδυνσης.

Η εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis εκτιμά ότι οι τιμές θα εξακολουθήσουν να κινούνται ανοδικά, ωστόσο με ολοένα χαμηλότερους ρυθμούς, καθώς η αγορά φαίνεται να προσεγγίζει την κορύφωση του σημερινού ανοδικού κύκλου.

Πάντως, σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, δεν διαπιστώνονται συνθήκες κερδοσκοπικής φούσκας, καθώς η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών και ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων παραμένει σημαντικά χαμηλότερη από τη ζήτηση.

Γιατί παραμένουν κλειστά χιλιάδες ακίνητα

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της ελληνικής κτηματαγοράς είναι ότι μεγάλο μέρος του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος παραμένει αναξιοποίητο.

Η Τράπεζα της Ελλάδος αναγνωρίζει ότι η περιορισμένη προσφορά δεν οφείλεται αποκλειστικά στον χαμηλό ρυθμό ανέγερσης νέων οικοδομών, αλλά και σε μια σειρά διαρθρωτικών προβλημάτων που εμποδίζουν την επιστροφή παλαιότερων κατοικιών στην αγορά.

Μεταξύ αυτών ξεχωρίζει η καθυστέρηση στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους, καθώς σημαντικός αριθμός ακινήτων εξακολουθεί να είναι δεσμευμένος ως εξασφάλιση μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων και βρίσκεται σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.

Επιπλέον, η πολυιδιοκτησία και οι διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών ή κληρονόμων συχνά καθιστούν δύσκολη την αξιοποίηση ακινήτων, ακόμη και όταν υπάρχει ενδιαφέρον για πώληση ή εκμίσθωση.

Στα εμπόδια προστίθεται το αυξημένο κόστος ανακαίνισης, το οποίο αποθαρρύνει πολλούς ιδιοκτήτες από την πραγματοποίηση των αναγκαίων εργασιών για την επαναφορά παλαιών κατοικιών στην αγορά.

Στο πλαίσιο αυτό, η ΤτΕ αναφέρεται και στις αλλαγές του κληρονομικού δικαίου με τον νόμο 5303/2026, εκτιμώντας ότι οι σχετικές ρυθμίσεις μπορούν να περιορίσουν μελλοντικά τη δημιουργία νέων περιπτώσεων πολυιδιοκτησίας.

Η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης

Ένας ακόμη παράγοντας που επηρεάζει τη διαθεσιμότητα κατοικιών είναι η αξιοποίηση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η Τράπεζα της Ελλάδος, τον Μάρτιο του 2026 ο αριθμός των καταλυμάτων με οριστική εγγραφή στο σχετικό μητρώο ανερχόταν σε 203.122, έναντι 207.572 το 2024.

Πρόκειται για μείωση 2,1%, στην οποία, σύμφωνα με την κεντρική τράπεζα, συνέβαλαν και τα κυβερνητικά μέτρα για τον περιορισμό της περαιτέρω επέκτασης της συγκεκριμένης δραστηριότητας.

Ωστόσο, ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης παραμένει υψηλός, αποτελώντας έναν ακόμη παράγοντα που επηρεάζει την προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια χρήση.

Η αστικοποίηση ενισχύει τη ζήτηση

Παρά τη δημογραφική συρρίκνωση της χώρας, οι ανάγκες για κατοικία εξακολουθούν να αυξάνονται σε συγκεκριμένες περιοχές.

Όπως επισημαίνει η ΤτΕ, αυτό οφείλεται μεταξύ άλλων στη συνεχιζόμενη αστικοποίηση και στη μεταβολή της σύνθεσης των ελληνικών νοικοκυριών.

Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, το 78,5% του πληθυσμού κατοικεί σε αστικές περιοχές, οι οποίες καταλαμβάνουν μόλις το 13,7% της συνολικής έκτασης της χώρας. Το αντίστοιχο ποσοστό αστικού πληθυσμού το 2011 ήταν 72,4%.

Παράλληλα, αυξάνονται σημαντικά τα νοικοκυριά με λιγότερα μέλη. Ο αριθμός των νοικοκυριών χωρίς οικογενειακό πυρήνα ενισχύθηκε κατά 26% σε σχέση με το 2011, δηλαδή κατά περίπου 320.000, ενώ τα μονογονεϊκά νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 9%.

Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί πρόσθετη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου συγκεντρώνονται οι περισσότερες επαγγελματικές και οικονομικές δραστηριότητες.

Ισχυρή παραμένει η παρουσία των ξένων επενδυτών

Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της ζήτησης εξακολουθούν να διαδραματίζουν οι επενδύσεις από το εξωτερικό.

Κατά την περίοδο 2018-2025, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, όταν την προηγούμενη περίοδο 2008-2017 δεν ξεπερνούσαν κατά μέσο όρο τα 170 εκατ. ευρώ.

Η διαφορά αυτή αποτυπώνει την εντυπωσιακή ενίσχυση του διεθνούς επενδυτικού ενδιαφέροντος για την ελληνική αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια.

Μάλιστα, μετά τη μείωση κατά 25,3% που είχε καταγραφεί το 2025, εν μέρει λόγω της αυστηροποίησης των προϋποθέσεων της Golden Visa, οι εισροές κεφαλαίων ανέκαμψαν κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026.

Συγκεκριμένα, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν κατά 9,5% σε ετήσια βάση, φτάνοντας το 1 δισ. ευρώ.

Το στοίχημα της νέας οικοδομικής δραστηριότητας

Τα δεδομένα αυτά αναδεικνύουν τη σημασία της ενίσχυσης της οικοδομικής δραστηριότητας για την εξισορρόπηση της αγοράς κατοικίας.

Η κατασκευή νέων διαμερισμάτων, η αξιοποίηση αναξιοποίητων ακινήτων και η ανακαίνιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για την αύξηση της προσφοράς.

Ωστόσο, οι υψηλές τιμές οικοπέδων, το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος και οι δυσκολίες αξιοποίησης παλαιών ιδιοκτησιών εξακολουθούν να περιορίζουν τις δυνατότητες ταχείας ενίσχυσης του διαθέσιμου αποθέματος.

Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η επιβράδυνση των ανατιμήσεων δεν συνεπάγεται και μείωση των τιμών πώλησης. Όσο η ζήτηση παραμένει μεγαλύτερη από την προσφορά, οι αξίες των κατοικιών εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά, έστω και με χαμηλότερους ρυθμούς.

Για τον κατασκευαστικό κλάδο, η πρόκληση της επόμενης περιόδου θα είναι η ανάπτυξη περισσότερων κατοικιών που να ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες και στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών, σε μια αγορά όπου η προσιτή στέγη εξελίσσεται σε ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα της ελληνικής οικονομίας.