EXPO NEWS

Νέο κύμα ανακαινίσεων αλλάζει την αγορά κατοικίας

Πάνω από 2,5 δισ. ευρώ για παλιά και κλειστά σπίτια

Ένα από τα μεγαλύτερα προγράμματα ανανέωσης του οικιστικού αποθέματος των τελευταίων δεκαετιών βρίσκεται σε εξέλιξη και αναμένεται να ενταθεί από το 2027 και μετά. Περισσότερα από 2,5 δισ. ευρώ πρόκειται να κατευθυνθούν σε νέες δράσεις για την ανακαίνιση, επισκευή και ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών, χωρίς στο ποσό αυτό να υπολογίζονται οι δράσεις περίπου 1 δισ. ευρώ του «Εξοικονομώ 2025», που ολοκληρώνεται αυτή την περίοδο.

Η μεγάλη αλλαγή σε σχέση με προηγούμενες παρεμβάσεις είναι ότι για πρώτη φορά η κρατική στήριξη δεν επικεντρώνεται αποκλειστικά στην ενεργειακή αναβάθμιση. Η ανακαίνιση μπαίνει αυτοτελώς στο επίκεντρο, με στόχο να αντιμετωπιστεί ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της ελληνικής κτηματαγοράς: το μεγάλο απόθεμα παλαιών κατοικιών που, εξαιτίας της έλλειψης συντήρησης και επενδύσεων, παραμένουν κλειστές ή σταδιακά καθίστανται μη λειτουργικές.

Επιδοτήσεις έως 95%

Στην πρώτη γραμμή βρίσκεται το πρόγραμμα «Ανακαινίζω», το οποίο προβλέπει επιδότηση έως και 95% για εργασίες ανακαίνισης. Μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου είχαν εκδοθεί περίπου 90.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας, από τις οποίες περίπου 12.000 αφορούσαν κλειστές κατοικίες.

Η έκδοση βεβαίωσης, βέβαια, δεν συνεπάγεται αυτομάτως και ένταξη στο πρόγραμμα. Θα ακολουθήσει η αξιολόγηση των αιτήσεων, ανάλογα με την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο και τη χρήση του, καθώς προβλέπονται συγκεκριμένα κονδύλια ανά περιφέρεια και κατηγορία κατοικίας. Ο συνολικός προϋπολογισμός του προγράμματος ανέρχεται σε 480 εκατ. ευρώ. Από αυτά, 200 εκατ. ευρώ προορίζονται αποκλειστικά για κλειστά σπίτια, ενώ 280 εκατ. ευρώ αφορούν ιδιοκατοικούμενες ή ενοικιαζόμενες κατοικίες.

Στο πρόγραμμα μπορούν να ενταχθούν κατοικίες επιφάνειας έως 120 τ.μ., εφόσον η οικοδομική τους άδεια έχει εκδοθεί το αργότερο έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990.

Τα ποσοστά επιδότησης ξεκινούν από 70% και μπορούν να φτάσουν έως 95% του συνολικού κόστους, με ανώτατο ποσό τα 36.000 ευρώ για άγαμους και τα 46.000 ευρώ για έγγαμους με δύο παιδιά. Τα εισοδηματικά όρια φτάνουν αντίστοιχα έως τις 25.000 και 45.000 ευρώ ετησίως.

Από κουζίνες και μπάνια μέχρι ηλεκτρολογικά και υδραυλικά

Ιδιαίτερη σημασία για την οικοδομική δραστηριότητα έχει το εύρος των εργασιών που μπορούν να χρηματοδοτηθούν.

Για πρώτη φορά, το μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων πόρων μπορεί να χρησιμοποιηθεί για αμιγώς κατασκευαστικές και επισκευαστικές παρεμβάσεις. Σε αυτές περιλαμβάνονται η πλήρης ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες, αντικατάσταση δαπέδων, ελαιοχρωματισμοί, αποκατάσταση φθορών και γενικότερες εργασίες λειτουργικής αναβάθμισης. Το ανώτατο επιλέξιμο κόστος των παρεμβάσεων διαμορφώνεται στα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Παράλληλα, έως το 20% της επιδότησης μπορεί να αφορά παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης, όπως αντικατάσταση κουφωμάτων, θερμομόνωση, τοποθέτηση αντλιών θερμότητας και εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων. Η αναλογία αυτή –80% για επισκευές και ανακαίνιση και 20% για ενεργειακές παρεμβάσεις– διαφοροποιεί σημαντικά το νέο πρόγραμμα από προηγούμενους κύκλους επιδοτήσεων και διευρύνει σημαντικά την αγορά στην οποία απευθύνεται.

Στόχος να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια

Ένα από τα βασικά ζητούμενα είναι να ενεργοποιηθεί το σημαντικό απόθεμα κατοικιών που παραμένει σήμερα εκτός αγοράς.

Για έναν ιδιοκτήτη που έχει, για παράδειγμα, κληρονομήσει ένα παλιό και κενό διαμέρισμα αλλά δεν διαθέτει τους πόρους για να το ανακαινίσει, η επιδότηση μπορεί να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις ώστε το ακίνητο να γίνει και πάλι κατοικήσιμο.

Μετά την ανακαίνιση, ο ιδιοκτήτης μπορεί είτε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την κατοικία είτε να την εκμισθώσει. Στη δεύτερη περίπτωση προβλέπεται μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον πέντε ετών, με υποχρέωση διατήρησης σταθερού ενοικίου για τα πρώτα τρία χρόνια.

Παρέχεται επίσης ευελιξία ως προς τη μελλοντική χρήση. Ένα ακίνητο που αρχικά χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία μπορεί στη συνέχεια να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση χωρίς να απαιτείται επιστροφή της επιδότησης.

Αντίθετα, δεν επιτρέπεται η μεταπώληση της κατοικίας για τουλάχιστον πέντε χρόνια μετά την ανακαίνιση ούτε η αξιοποίησή της μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το επενδυτικό κενό των 35 δισ. ευρώ

Πίσω από τη νέα πολιτική βρίσκεται ένα τεράστιο επενδυτικό έλλειμμα που δημιουργήθηκε κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Για πολλά χρόνια, η έλλειψη ρευστότητας των νοικοκυριών περιόρισε δραστικά τις εργασίες συντήρησης, επισκευής και εκσυγχρονισμού των κατοικιών.

Σύμφωνα με μελέτη της Εθνικής Τράπεζας για τη στεγαστική κρίση, περίπου 250.000 κατοικίες πανελλαδικά έχουν καταστεί μη κατοικήσιμες εξαιτίας της μεγάλης υποβάθμισης και της απουσίας των απαραίτητων εργασιών συντήρησης.

Οι αναλυτές της τράπεζας έχουν υπολογίσει ότι κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης δημιουργήθηκε επενδυτικό κενό περίπου 35 δισ. ευρώ σε εργασίες που θα ήταν απαραίτητες ώστε οι παλαιότερες κατοικίες να εκσυγχρονιστούν και να παραμείνουν λειτουργικές. Ασφαλώς, ακόμη και οι νέες επιδοτήσεις δεν επαρκούν σε όλες τις περιπτώσεις για μια πλήρη ανακατασκευή ενός παλιού ακινήτου, ιδιαίτερα όταν απαιτείται ολική αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων. Μπορούν όμως, σε συνδυασμό με ίδια κεφάλαια των ιδιοκτητών, να λειτουργήσουν ως καταλύτης για την επαναφορά χιλιάδων κατοικιών στην αγορά.

Το 88,4% των κατοικιών είναι άνω των 25 ετών

Η ανάγκη για ανακαινίσεις γίνεται ακόμη πιο εμφανής από την ηλικία του ελληνικού κτιριακού αποθέματος.

Σύμφωνα με την απογραφή κτιρίων του 2021, μόλις το 11,6% των κατοικιών στην Ελλάδα έχει ηλικία έως 25 ετών. Αυτό σημαίνει ότι το 88,4% είναι παλαιότερο, ενώ περίπου το 30% των κατοικιών έχει κατασκευαστεί μεταξύ 1945 και 1980. Πρόκειται δηλαδή για σπίτια ηλικίας τουλάχιστον 45 ετών, πολλά από τα οποία κατασκευάστηκαν χωρίς τις σύγχρονες προδιαγραφές θερμομόνωσης. Το πρόβλημα είναι ότι όσο το συγκεκριμένο απόθεμα γερνά, ένα μέρος του κινδυνεύει να βγαίνει σταδιακά από την αγορά, εφόσον οι ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν τους απαιτούμενους πόρους για επισκευές και συντήρηση. Αυτό επιβαρύνει περαιτέρω το στεγαστικό πρόβλημα, καθώς περιορίζει την προσφορά κατοικιών σε μια περίοδο αυξημένης ζήτησης.

Η επόμενη γενιά προγραμμάτων

Από το 2027 αναμένεται να ξεκινήσει η επόμενη μεγάλη φάση ενεργειακών αναβαθμίσεων, με βασικό στόχο να επιταχυνθεί δραστικά ο ρυθμός παρεμβάσεων και να αναβαθμιστούν περίπου 300.000 κατοικίες. Κεντρικό ρόλο θα έχει το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο, συνολικού ύψους 4,78 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 3,7 δισ. ευρώ θα προέλθουν από κοινοτικούς πόρους και το υπόλοιπο ποσό από εθνική συμμετοχή.

Περίπου 2 δισ. ευρώ εκτιμάται ότι θα κατευθυνθούν σε δράσεις που συνδέονται με τον κτιριακό τομέα, με περισσότερα από 300.000 νοικοκυριά να υπολογίζεται ότι θα επωφεληθούν. Οι δράσεις θα περιλαμβάνουν ενεργειακές αναβαθμίσεις, αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης που χρησιμοποιούν ορυκτά καύσιμα με αντλίες θερμότητας και εγκατάσταση θερμοσιφώνων.

Παράλληλα, σχεδιάζεται πρόγραμμα 930 εκατ. ευρώ για την αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης και θερμοσιφώνων, ενώ άλλα 40 εκατ. ευρώ θα διατεθούν για τη δωρεάν έκδοση 200.000 Πιστοποιητικών Ενεργειακής Απόδοσης. Για πρώτη φορά, μάλιστα, η έκδοση ΠΕΑ θα χρηματοδοτείται αυτοτελώς, χωρίς να αποτελεί απαραίτητα μέρος ενός ευρύτερου προγράμματος ανακαίνισης.

Προβλέπεται επίσης η δημιουργία μητρώου ενεργειακής στήριξης, ώστε να απλοποιηθεί η πρόσβαση των ευάλωτων νοικοκυριών στα διαθέσιμα μέτρα, αλλά και η διάθεση 22 εκατ. ευρώ για τη δημιουργία καταστημάτων «μίας στάσης», τα οποία θα παρέχουν υποστήριξη σε ευάλωτα νοικοκυριά και πολύ μικρές επιχειρήσεις.