Ανάκαμψη στην οικοδομή: Τι σημαίνει για την αγορά κατοικίας

Η οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει το 2026 μια εικόνα ιδιαίτερα θετική, καθώς τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ καταγράφουν ισχυρή αύξηση των οικοδομικών αδειών και ακόμη μεγαλύτερη άνοδο στην επιφάνεια και τον όγκο των νέων κατασκευών. Ωστόσο, πίσω από αυτή την εικόνα κρύβεται μια σημαντική δομική μεταβολή, η οποία αναμένεται να γίνει αισθητή ήδη από το δεύτερο εξάμηνο του έτους, όταν η αγορά κατοικίας θα βρεθεί αντιμέτωπη με το πρώτο ουσιαστικό «κατασκευαστικό κενό» μετά το 2017.

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η παραγωγή νέων κατοικιών θα παρουσιάσει αισθητή επιβράδυνση, καθώς σταδιακά εξαντλείται το απόθεμα οικοδομικών αδειών που είχαν εκδοθεί πριν από τον Δεκέμβριο του 2024, όταν ακόμη ίσχυαν τα πρόσθετα πολεοδομικά κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ακύρωσε τα γνωστά «μπόνους» δόμησης, προκάλεσε ουσιαστικό πάγωμα της αδειοδοτικής διαδικασίας για αρκετούς μήνες, δημιουργώντας ένα χρονικό κενό που τώρα μεταφέρεται στην πραγματική παραγωγή νέων κατοικιών.

Η κατάσταση αυτή ενισχύθηκε από τις εκτεταμένες επαναδιαπραγματεύσεις μεταξύ οικοπεδούχων και κατασκευαστών, καθώς οι αλλαγές στους όρους δόμησης επηρέασαν τόσο τα ποσοστά αντιπαροχής όσο και τις αξίες των οικοπέδων. Ως αποτέλεσμα, αρκετές συμφωνίες καθυστέρησαν ή επανασχεδιάστηκαν, μεταθέτοντας χρονικά την έναρξη νέων έργων.

Ισχυρή άνοδος το πρώτο τρίμηνο

Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το πρώτο τρίμηνο του 2026 αποτυπώνουν πάντως μια ιδιαίτερα έντονη ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας.

Σε επίπεδο συνόλου χώρας, η συνολική οικοδομική δραστηριότητα αυξήθηκε κατά 14,4% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 48,3% στην επιφάνεια, κατά 60% στον όγκο των νέων κατασκευών, σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025.

Ανάλογη εικόνα εμφανίζει και η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, όπου οι άδειες αυξήθηκαν κατά 14,1%, η επιφάνεια κατά 49,5% και ο όγκος κατά 60,4%.

Η εντυπωσιακή αυτή μεταβολή δεν σηματοδοτεί απαραίτητα μια νέα εκρηκτική φάση της αγοράς, αλλά αντανακλά σε μεγάλο βαθμό τη χαμηλή βάση σύγκρισης του 2025, όταν οι επιπτώσεις της απόφασης του ΣτΕ είχαν οδηγήσει σε σημαντική κάμψη της αδειοδοτικής δραστηριότητας.

Η Αττική οδηγεί την ανάκαμψη

Ακόμη πιο έντονη είναι η εικόνα στην Αττική, όπου καταγράφεται η μεγαλύτερη άνοδος πανελλαδικά.

Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 27,5%, η συνολική επιφάνεια κατά 121,2%, ο όγκος των νέων έργων κατά 171,3%.

Οι ιδιαίτερα υψηλοί αυτοί ρυθμοί εξηγούνται κυρίως από το γεγονός ότι το πρώτο τρίμηνο του 2025 είχε καταγραφεί κατακόρυφη πτώση εξαιτίας της αβεβαιότητας που δημιούργησαν οι αλλαγές στο πολεοδομικό καθεστώς.

Το 2025 αποτέλεσε χρονιά αναδίπλωσης

Παρά την ανάκαμψη του 2026, τα συνολικά στοιχεία του 2025 καταγράφουν σημαντική επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, κατά τη διάρκεια του προηγούμενου έτους αδειοδοτήθηκαν πανελλαδικά 39.219 νέες κατοικίες, συνολικής επιφάνειας 3,68 εκατ. τετραγωνικών μέτρων και όγκου 12,56 εκατ. κυβικών μέτρων.

Σε σχέση με το 2024 καταγράφηκε μείωση 16,8% στον αριθμό των κατοικιών, πτώση 20% στην επιφάνεια, υποχώρηση 19,4% στον όγκο.

Παράλληλα μειώθηκε και το μέσο μέγεθος των νέων κατοικιών. Η μέση επιφάνεια διαμορφώθηκε στα 94 τετραγωνικά μέτρα, έναντι 98,3 τ.μ. το 2024, ενώ ο μέσος όγκος περιορίστηκε στα 320 κυβικά μέτρα, από 332 κυβικά ένα χρόνο πριν.

Μεγαλύτερη η κάμψη στην Αττική

Η επίδραση των αλλαγών στον ΝΟΚ ήταν ακόμη πιο έντονη στην Αττική.

Κατά το 2025 αδειοδοτήθηκαν μόλις 11.864 νέες κατοικίες, συνολικής επιφάνειας 1,2 εκατ. τετραγωνικών μέτρων και όγκου 4,12 εκατ. κυβικών μέτρων.

Σε σχέση με το 2024 σημειώθηκε μείωση 10,1% στον αριθμό των κατοικιών, πτώση 20,8% στην επιφάνεια, υποχώρηση 21,5% στον όγκο.

Ταυτόχρονα περιορίστηκε και το μέσο μέγεθος των νέων διαμερισμάτων, με τη μέση επιφάνεια να διαμορφώνεται στα 102,6 τ.μ., μειωμένη κατά 11,8%, ενώ ο μέσος όγκος περιορίστηκε στα 347,4 κυβικά μέτρα, παρουσιάζοντας πτώση 12,8%.

Το έλλειμμα προσφοράς παραμένει

Η συγκυριακή ανάκαμψη των αδειών δεν αρκεί για να καλύψει το σημαντικό έλλειμμα νέας προσφοράς που έχει δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια.

Όπως επισημαίνει σε πρόσφατη μελέτη του το Κέντρο Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ), η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα αποτελεί σε μεγάλο βαθμό συνέπεια της δεκαετούς κατάρρευσης των επενδύσεων στην οικοδομή κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης.

Μεταξύ 2007 και 2017:

οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 95%,

οι οικοδομικές άδειες περιορίστηκαν κατά 84%.

Παρότι από το 2018 και μετά η αγορά ακολούθησε ανοδική πορεία, η παραγωγή νέων κατοικιών εξακολουθεί να απέχει σημαντικά από τα επίπεδα που απαιτούνται για να καλύψουν τη ζήτηση, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Ακόμη χαμηλά σε σχέση με την Ευρώπη

Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στη συμβολή της κατοικίας στην ελληνική οικονομία.

Το 2025 η οικιστική δόμηση αντιστοιχούσε μόλις στο 3,1% του ελληνικού ΑΕΠ, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση διαμορφώνεται στο 5%.

Η απόσταση είναι ακόμη μεγαλύτερη αν συγκριθεί με την προ κρίσης περίοδο. Από το 1995 έως το 2007, η οικοδομή αντιπροσώπευε συστηματικά ποσοστά άνω του 10% του ΑΕΠ, δηλαδή περίπου τα διπλάσια του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Στα χρόνια της κρίσης, το ποσοστό κατέρρευσε κάτω από το 1%, ενώ από το 2019 έως το 2025 έχει ανακάμψει κατά περίπου 2,5 ποσοστιαίες μονάδες, χωρίς όμως να έχει καλύψει το χαμένο έδαφος.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, την υψηλότερη συμμετοχή της οικιστικής δόμησης στο ΑΕΠ εμφανίζει η Κύπρος με 8,2%, ενώ τη χαμηλότερη η Πολωνία με 2,2%.

Η εικόνα αυτή δείχνει ότι, παρά τη βελτίωση των τελευταίων ετών, η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να λειτουργεί με περιορισμένη παραγωγή νέου αποθέματος. Εφόσον το προσωρινό κενό που δημιούργησαν οι αλλαγές στον ΝΟΚ μεταφραστεί σε μειωμένες παραδόσεις νέων κατοικιών μέσα στο δεύτερο εξάμηνο του 2026 και στις αρχές του 2027, η ήδη περιορισμένη προσφορά ενδέχεται να παραμείνει ένας από τους βασικούς παράγοντες που θα στηρίζουν τις υψηλές τιμές στην αγορά ακινήτων και θα δυσκολεύουν περαιτέρω την πρόσβαση των νοικοκυριών στη στέγη.