Τους τελευταίους μήνες ο κατασκευαστικός κλάδος παρατηρεί με αμηχανία τις γεωπολιτικές και οικονομικές εξελίξεις στην ευρύτερη περιοχή της Ευρώπης. Όμως κάθε κρίση γεννά κι ευκαιρίες, κάτι που ισχύει και στην περίπτωση της αγοράς ακινήτων. 

Του Κωνσταντίνου Κιολέογλου

Οι επιπτώσεις της εμπόλεμης κρίσης στην Ουκρανία επηρεάζουν την αγορά οικοδομικών υλικών καθώς και το κόστος της ενέργειας το οποίο αυξάνεται με γεωμετρική πρόοδο. Αυτή η συγκυρία έρχεται να προστεθεί στην πληθωριστική πίεση που έχουν δεχθεί οι αγορές λόγω της πανδημίας, μεταφέροντας το κόστος στον τελικό καταναλωτή.

Σύμφωνα με διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ μόνον έως το α’ εξάμηνο του 2022, οι αυξήσεις των πρώτων υλών και οικοδομικών υλικών έχουν οδηγήσει σε αύξηση του κόστους των κύριων τεχνικών έργων από 18% έως 25%, ενώ στην πραγματική αγορά σε πολλές περιπτώσεις έχουν ξεπεράσει και το 40%. Το  εννεάμηνο του 2022 και ειδικά μετά το ξέσπασμα του πολέμου στην Ουκρανία, η ανοδική πορεία του κατασκευαστικού κόστους συνεχίζει ασταμάτητη.

Η αύξηση του κόστους των πρώτων υλών φρέναρε την οικοδομική δραστηριότητα τον Μάιο, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής. Τον Μάιο του 2022 εκδόθηκαν 2.220 οικοδομικές άδειες σε όλη τη χώρα, που αντιστοιχούσαν σε 459.866 τ.μ. επιφανείας και 2.206.868 κ.μ. όγκου. Η συνολική οικοδομική δραστηριότητα υποχώρησε δηλαδή κατά 0,4% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 23,2% στην επιφάνεια και κατά 8,8% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2021.

Σε ό,τι αφορά ειδικότερα την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, οι εκδοθείσες άδειες στο σύνολο της χώρας τον φετινό Μάιο ήταν 2.197, που αντιστοιχούν σε 426.732 τ.μ. επιφανείας και 2.033.480 κ.μ. όγκου, παρουσιάζοντας μείωση κατά 0,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 28,3% στην επιφάνεια και μείωση κατά 15,5% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2021. Οι απροσδόκητες και ραγδαίες ανατιμήσεις των πρώτων υλών, υλικών, προϊόντων και μεταφορικών , σε συνδυασμό με την ενεργειακή κρίση αλλά και με τον αυξανόμενο πληθωρισμό και προφανώς την αύξηση του κόστους του χρήματος δημιουργούν ένα ασφυκτικό περιβάλλον στον κατασκευαστικό κλάδο αλλά και στην κτηματαγορά.

Μεγαλύτερες είναι οι προκλήσεις για τις κατασκευαστικές εταιρείες οι οποίες έχουν προχωρήσει, στα πλαίσια του τρόπου που λειτουργεί τα τελευταία χρόνια η αγορά, σε πωλήσεις off plan  βασισμένες σε προϋπολογισμούς οι οποίοι πλέον δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα. Κάποια από τα ήδη υλοποιούμενα έργα βρίσκονται αντιμέτωπα με την πιθανότητα ζημιών αλλά και ελλείψεις  ρευστότητας. Οσα έργα βρίσκονται σε στάδιο εκκίνησης ή ανάπτυξης έχουν κάποιο περιθώριο αναπροσαρμογής και αναδιάταξης των προϋπολογισμών τους ώστε να απορροφήσουν τα νέα δεδομένα της αγοράς και να μειώσουν την έκθεσή τους στο ρίσκο. Κλειδί στην πολύπλοκη εξίσωση που έχε προκύψει για τον κατασκευαστικό κλάδο είναι το κόστος της βασικής πρώτης ύλης του κλάδου των κατασκευών που δεν είναι άλλο από το κόστος της γης.  Οι αξίες της γης στα περισσότερα σημεία του αστικού ιστού της Αθήνας, και όχι  μόνο,  έχουν εκτοξευθεί τα τελευταία δύο χρόνια αγγίζοντας πρωτόγνωρα επίπεδα για τα ελληνικά χρονικά στα πλαίσια μιας κεφαλαιοποίησης μελλοντικών προσδοκιών, έχοντας οδηγήσει τα κοστολόγια των νέων έργων  σε μη βιώσιμα επίπεδα.

Οι τιμές των οικοπέδων αλλά και τα ποσοστά αντιπαροχής στα οποία διαπραγματευόντουσαν τους τελευταίους μήνες τα οικόπεδα κυρίως στην περιοχή της αθηναϊκής Ριβιέρας (και όχι μόνο)  βρίσκονταν ξεκάθαρα σε υπερβολικά  υψηλά επίπεδα. Πολλοί κατασκευαστές αλλά και ιδιώτες επενδυτές έσπευσαν να προβούν σε αγορές υψηλού ρίσκου παρασυρμένοι από την απότομη άνοδο της κτηματαγοράς. Σήμερα η αγορά κατοικίας αλλά και η κτηματαγορά βρίσκονται αντιμέτωπες με μία τεράστια πρόκληση καθώς για να μπορέσουν να ξεπεράσουν τις τρέχουσες εξελίξεις θα πρέπει άμεσα και γρήγορα να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα. Μη βιώσιμα  projects  πιθανόν να   οδηγήσουν την αγορά σε κατάρρευση. Δυστυχώς σε αυτή τη δύσκολη συγκυρία οι τράπεζες λίγο θα μπορούν να στηρίξουν την κτηματαγορά καθώς ακόμα και αν θελήσουν να απλοποιήσουν τις προϋποθέσεις χορήγησης στεγαστικών ή κατασκευαστικών χρηματοδοτήσεων το κόστος του χρήματος έχει ήδη μπει σε απαγορευτικά επίπεδα καθώς τα επιτόκια ακολουθούν αυξητική πορεία.

Η αγορά πλήττεται εδώ και 2 χρόνια από την πανδημία και τώρα και από τον πόλεμο. Αγορές που στήριξαν την άνοδο της αγοράς όπως αυτή της Κίνας, της Ρωσίας, της Ουκρανίας, της Τουρκίας μεταξύ άλλων έχουν πλέον βγει τελείως από το παιχνίδι. Ενώ η πίεση μεγαλώνει και η ζήτηση μικραίνει, η προσφορά νέων κατοικιών συνεχίζει να βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα. Μεσοπρόθεσμα, μεγάλα έργα όπως αυτό του Ελληνικού θα προσθέσουν ένα τεράστιο απόθεμα στην προσφορά ακινήτων σε συνδυασμό με τα χιλιάδες υπό ανέγερση ακίνητα στο παραλιακό μέτωπο.

Φυσικά υπάρχει και η θεωρία ότι σε περιόδους κρίσεων ο κόσμος στρέφεται προς τη “σιγουριά” που προσφέρει το  real estate.  Σε ένα βαθμό αυτό είναι αληθές αλλά το είδος και η έκταση της κρίσης καθορίζει τη δυνατότητα που έχουν οι επενδυτές και καταναλωτές να επενδύσουν σε ακίνητα και η σχέση προσφοράς ζήτησης θα καθορίσουν τις αξίες. Ο συνδυασμός της συνεχόμενης αύξησης των κοστολογίων αλλά και των ήδη υπερβολικών τιμών ζήτησης των προς πώληση ακινήτων καθιστούν το μεγαλύτερο κομμάτι του εγχώριου αγοραστικού κοινού εκτός αγοράς. Παράλληλα παρασύρουν, χωρίς πραγματικό λόγο και στα πλαίσια μίας νέας φούσκας της αγοράς γης, τις τιμές πώλησης των οικοπέδων σε πολύ υψηλά επίπεδα που δεν απεικονίζουν την πραγματική δυναμική της αγοράς. Είναι προφανές ότι εάν η κτηματαγορά δεν κινηθεί άμεσα σε μία (τουλάχιστον) ήπια διόρθωση τιμών του κόστους της γης αλλά και εφόσον δεν υπάρξει παράλληλη μείωση του περιθωρίου κέρδους των κατασκευαστών,  η οποία να μετακυλήσει στον τελικό καταναλωτή – αγοραστή, μεσοπρόθεσμα κινδυνεύουμε να βρεθούμε αντιμέτωποι με μία νέα κρίση  η οποία ίσως να μοιάζει με αυτή που ζήσαμε την προηγούμενη δεκαετία.

Η παράταση της  απαλλαγής ΦΠΑ έως το τέλος του 2024 για τις νέες οικοδομικές άδειες η οποία ανακοινώθηκε στη ΔΕΘ από τον πρωθυπουργό είναι σίγουρα ένα μέτρο το οποίο προσωρινά θα στηρίξει τον κατασκευαστικό κλάδο. Είναι δεδομένο όμως ότι τα προσωρινά μέτρα δεν εξασφαλίζουν σε βάθος χρόνου τη βιωσιμότητα της αγοράς. Είναι αδιαμφισβήτητη η αναγκαιότητα της θέσπισης ενός φορολογικού καθεστώτος το οποίο θα εξασφαλίζει τόσο έσοδα για τον προϋπολογισμό όσο και μία δίκαιη φορολογία στα ακίνητα με συντελεστές που θα κινούνται στα πλαίσια της λογικής και όχι του παραλογισμού του 24%. Έναν ενιαίο φορολογικό συντελεστή  που να ισχύει τόσο  στις μεταβιβάσεις για νεόδμητα όσο και για τα παλαιά ακίνητα, χωρίς να δημιουργείται χώρος για “αγορά” δύο ταχυτήτων.

Ένα σταθερό φορολογικό πλαίσιο θα εξασφαλίσει τις βασικές αναγκαίες  προϋποθέσεις για περισσότερες επενδύσεις στον κατασκευαστικό κλάδο αλλά παράλληλα  θα περιορίσει και τις προσωρινές “φούσκες” της αγοράς που προκαλούνται από ημίμετρα όπως η προσωρινή αναστολή του ΦΠΑ. Σε κάθε περίπτωση όλα τα ακίνητα δεν έχουν την ίδια έκθεση στους κινδύνους αυτής της περιόδου. Η ποιότητα, ο σωστός σχεδιασμός  αλλά και η πολύ καλή τοποθεσία ενός ακινήτου αποτελούν θωράκιση σε μία  επένδυση ακινήτων. Όσον αφορά στον κατασκευαστικό κλάδο ο οποίος όπως όλοι γνωρίζουμε λειτουργεί σε μεγάλο βαθμό με μόχλευση αλλά και έκθεση σε άμεσο ή έμμεσο δανεισμό, όσοι λειτουργούν με σύνεση και περιορισμένη, ελεγχόμενη έκθεση ρίσκου, αυτοί που δεν παρασύρθηκαν σε παράλογες αγορές οικοπέδων ή συμφωνίες αντιπαροχής βρίσκονται σε πλεονεκτική θέση σε σχέση με αυτούς που επέλεξαν να κινηθούν με μεγαλύτερο ρίσκο αδιαφορώντας για  τις βασικές αρχές  που διέπουν τις επενδύσεις και τις αγορές.

Συμπερασματικά θεωρώ ότι η αγορά κατοικίας εν γένει μπαίνει σε μία περίοδο έντονης διόρθωσης τόσο σε αξίες όσο και σε ζήτηση. Μεγαλύτερες αντιστάσεις πιθανόν  να δούμε στην αγορά  νέας κατοικίας σε πολύ συγκεκριμένες περιοχές της χώρας με έμφαση σε κάποια νησιά αλλά και σε συγκεκριμένα κομμάτια της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Ακίνητα υψηλών προδιαγραφών σε  προνομιακές τοποθεσίες, κυρίως όσα απολαμβάνουν άμεση προσβασιμότητα στη θάλασσα και υποδομές εντός ή στα όρια του αστικού ιστού αποτελούν σταθερή επενδυτική αξία, ίσως με μία μικρή βραχυπρόθεσμη διόρθωση αλλά με δυνατότητες μελλοντικών υπεραξιών.

Σε αυτό το πλαίσιο η Αθηναϊκή Ριβιέρα έχει χαρακτηριστικά που την καθιστούν σε μία από τις πρώτες επιλογές αγοραστικά αλλά και επενδυτικά  τόσο για την εγχώρια αλλά και τη διεθνή αγορά. Μεγάλα έργα υποδομών, Μαρίνες, ανάπλαση του παραλιακού μετώπου, επέκταση του μετρό μεταξύ άλλων στηρίζουν τις θετικές προσδοκίες της αγοράς για αυτήν την περιοχή αλλά σε κάθε περίπτωση με αρκετό σκεπτικισμό. Φυσικά όπως και με όλα τα υπόλοιπα ακίνητα απαιτείται σωστή έρευνα αγοράς πριν από οποιαδήποτε απόφαση. Βρισκόμαστε σε αχαρτογράφητα νερά με ιδιαίτερη ρευστότητα στις  πολιτικές οικονομικές και κοινωνικές εξελίξεις και πρέπει να είμαστε έτοιμοι για κάθε ενδεχόμενο.

Κιολέογλου Κωνσταντίνος REV, Avakon Red, Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova